今回CREAL(クリアル)で募集を掛ける5つ目の大型案件も、前回の西落合と同じくデザイナーズマンションです。
前回に引き続き、投資するべきか否か素人ながら個人的に調査してまいります。
また、今回新たにプレゼントキャンペーンの告知がありましたので追加で紹介していきます。
案件の分析と調査をよく読んで、ファンドを自分なりに納得して投資申請、プレゼントに応募してもいいのではないでしょうか？
CREAL(クリアル)で募集される池袋の賃貸レジデンス「ラ・ペルラ池袋」概要
| 物件 | ラ・ペルラ池袋 |
| 所在地 | 東京都豊島区池袋3-44-9 |
| 募集金額 | 2億9600万円 |
| 想定利回り(年利) | 4.5% |
| 想定運用期間 | 18ヶ月 |
| 募集期間 | 2019年08月09日20時〜 2019年08月28日 20時 |
| 資金使途 | 建物及びその所在する土地を取得 |
竣工時期が2016年2月で比較的新しい物件。
で前回に引き続き、以前何が建っていたのか気になるのでグーグルストリートビューを使って2016年以前の状態を確認するとオンボロアパートが建っていました。
撮影した時期が2014年4月ですが、周りを見回しても閑静な住宅街の中に異質を放つボロアパート。
で、建て替えた結果がデザイナーズマンションのおしゃれ感満載のラ・ペルラ池袋だったんですね。
さて、余興も終わったことでラ・ペルラ池袋について投資対象として、適切な物件なのか素人ながら一つ一つ確認していきましょう
池袋周辺の賃貸マンションからみたラ・ペルラ池袋
クリアルの説明では稼働率100%と言っています。
で、実際に空き室情報を確認する為くぐってみた所、空き室無し
本当に人気なんですねぇ
前回の西落合と同じく単身者用、お一人様の賃貸物件で
1R×6戸で14畳程の広さのワンルーム
ここの家賃がいかほどの物か調べたところ、掲載しているサイトが載っていました。
家賃9万９千円で管理費が５千円
1R×6戸は16.7畳程の広さのワンルーム
1LDK×1戸は20畳程の広さ
1LDK×1戸は22.8畳程の広さ
で唯一家賃が判明している１Rの情報をつかって、池袋駅周辺の家賃相場を調べてみると・・・。
築年数0～５年、徒歩１０分圏内、バストイレ別、室内洗濯機置き場、オートロック、エアコンで検索した結果が上記です。
まぁ徒歩10分ギリギリと考慮すると、概ね相場と合致しますね。
で、専有面積を30㎡～35㎡に変えて検索し直すと、1LDKの家賃相場が16.37万円とでました。
家賃を1Rを10万円×12戸、1LDKを１６万円×2戸と想定して計算し直してると家賃月額1,520,000円とでました。
と、言う事はデザイナースマンションのレジデンス一棟と言っても、周辺相場から言うと、池袋駅から徒歩１０分県内の好立地という環境からいって、まぁ普通の家賃相場なのかなと思います。
年間利回り4.5%、配当金支払われるのか計算してみた。
賃料収入から投資家に分配金として配当を行うので、今回の家賃相場から導き出した家賃から稼働率の下限を導き出したところ以下の様になりました。
100%の稼働率を維持した場合の年間家賃が18,240,000円
８０％だと14,592,000円
調達資金の優先出資と劣後出資合わせた額が3億6900万円
クリアルの想定利回りが4.5%なので全体の分配金が16,605,000円必要ですね。
| 稼働率 | 年間家賃 |
| 100％ | 18,240,000円 |
| 95% | 17,328,000円 |
| 90% | 16,416,000円 |
となると、毎月の分配金が16,605,000円必要なので稼働率を92％維持しないと配当金が滞ってしまう可能性があります。
リスク要因となる気になるデータがあります。
ライフルホームが公開している池袋がある東京都豊島区の賃貸用住宅の空き室率平均が18.9%となっています。
クリアルでも上場REIT保有物件の稼働率も掲載していますが、リートと該当物件はまるっきり異質なもの、マンションとアパートなので、まるっきりこれが当てはまるかと言えば果てはまらないと言えば果てはまらないし、素人には判断付きかねますね。
クリアルでも賃料月額が掲載していますが、会員限定情報の為公開できませんのであえて家賃相場から導き出した計算です。
比較するにはちょうど良いとおもいますが、計算との相違があることを前提として読み解いて下さい。
ラ・ペルラ池袋売却できるか？
最大の関心事は最終目標の該当物件が売れるかどうか、元本が返ってくるかどうかですが、調査してみましょう。
下記記事にて西落合を分析した時に掲載した東京２３区の不動産取引見回りを参考にしてみましょう。
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市場平均の取引利回りが4.1%まで下落している現状から、この先、消費税増税でさらに利回りが落ちるのは目に見えています。
となると、運用終了が2021年2月28日時点の取引利回りが4%を切ると想定すると、クリアルが考えているNOI利回り約3.9％の売却で劣後・優先ともに損失無しはあながち現実的とも捉えることができます。
市場平均の取引利回り≒ラ・ペルラ池袋のNOI利回りという図式です。
今回、通常クリアルでは劣後出資が10%と設定していますが、今回の案件は20%と上がっています。
クリアルが投資家に向けて安全性をアピールした？
もしくは、この先経済がより一層の不透明感が強く出た為(消費税増税、米中貿易戦争での経済ダメージによる消費の落ち込み、不動産価格の下落等)？
なんにしてもクリアル側が損失を20%被ってくれるスキームになっているので、安心度は比較的高まったのではと思います。
２つのプレゼントキャンペーンを実施中
現在CREAL(クリアル)では二つのキャンペーンを実施中です
２０１９年８月９日～８月２８日にかけて、CREALで無料会員登録し口座開設して、投資申込をした人を対象に、投資申込金額の1%をプレゼントするそうです。
最低投資金額が１万円なので、１口投資するだけで100円ゲットのチャンスですよ♪
| 投資額 | プレゼント金額 |
| １万円 | 100円 |
| ５万円 | 500円 |
| １０万円 | 1000円 |
家族や友達を招待して、上記の様に無料会員登録、口座開設し投資申し込みをすると投資申し込み額の1％をゲットできるプレゼントキャンペーンを実施中です。
招待を受けた方は上記新規投資申し込み対象にもなり実質2％のプレゼント、さらには招待者は、招待を受けた方が期間中に投資申込をするともれなく2,000円プレゼントの対象となります。
けっこうこれは大盤振る舞いなプレゼント企画なのではないでしょうか。