CREAL(クリアル)4つ目の大型案件！東京新宿区のリノ西落合・投資するには難しい判断に迫られそう！

CREAL(クリアル)で募集する4つ目の大型案件はビル丸ごとの１棟賃貸マンションです。

しかも、デザイナーズマンションで、室内はコンクリート打ち放しです。

コンクリ打ちっぱなしのデザインは好き嫌いがはっきり分かれるところですよね。

CREAL(クリアル)大型案件！東京新宿区のリノ西落合ファンド概要

グーグルストリートビューを見てみるとほんとに何の変哲もないどこにでもある閑静な住宅街にポツンとあるデザイン重視のマンションです。

ちょっと斜め読みしてみると、２０１６年１月時ではアパートが立っていたことが分かります。

大家さんが老朽化に伴う立替えをしたものと思われます。

で、すでに入居者も入っていて満室になりそうな雰囲気。

地方出身者の私としては東京の家賃はバカ高いですね。

私が住んでいる周辺の築１年のおしゃれなデザイナーズマンションを調べたら5～６万が相場でした。

一人暮らし用の1K、1Rで新築物件なので賃料が84,000円～116,000円。

西落合周辺の賃貸マンションからみたリノ西落合

不動産住宅総合サイトで調べてみると築1～２年程度の新築物件で1Kで、賃料が６万～９万円台。

デザイナーズマンションという特徴からしても、まぁ、まぁ普通程度の家賃相場。

NOI利回り約4.4％で売却できれば投資家は損しない

調べた感じではこのリノ西落合は安定した賃料収入が得られるような感じはします。

しかし、問題は売却先が見つかるかどうかが最重要課題ですよね。

NOI利回り約4.4％（手取額約24,300万円)で売却できれば、投資家が出資した分の優先出資額に損失はないとのこ事です。

このNOI利回りってどのくらいが相場なのか調べてみると・・・。

最新の取引利回り(投資家が実際の市場を観察して想定する取引利回りのことで、単年度の純収益(NOI）を市場価格で割ったもの)が年々下落していることがわかります。

トーセイ株式会社から抜粋

２０１８年１０月時でマンションの取引利回りが4.1%まで下落してしまっています。

このことは不動産価格の上昇で収益に悪影響を及ぼしている為のようです。

その為、リーマンショックが起きる前の取引利回りを下回っていてる状態が見て取れます。

このことから、クリアルが想定しているNOI利回り約4.4％以下で売れる可能性は高いのではと推測しました。

売却先候補としては、個人投資家または、一般事業法人を想定しているようですが、法人はもっと自社で利回りの良い案件を購入したり、自社で扱ったりするので、まず、買わないとして、一番の売却先は個人投資家が買うんじゃなかろうか？

まとめ

最初は・・・。

という個人的、デザイン的理由で投資しないと思っていましたが、リノ西落合の事を色々調べてみるうちに、これはこれで現実的にいって、まずまずの案件じゃないだろうかという思いに駆られました。

ただこれから先、消費増税に伴う不動産市場の悪化が懸念されています。

不動産を売却するときに消費税がかかり、上乗せして売却しなければなりませんから、価格がより高くなってしまいます。

そうするとNOI利回りもさらに低下して、売れに売れない物件になってしまうやもしれませんね。

クリアルも60ヶ月（5年）以内での契約延長することがありますとしているので、売れない場合は最悪５年は元本が返ってこない可能性があります。

消費税増税施行後から２年後の売却予定なので投資家心理がどのように傾くのかの見極めは非常に難しい。