ソーシャルレンディング 資産運用

ガイアファンディング投資中遅延ファンド経緯と経過まとめ(2019年3月)

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ガイアファンディング投資中遅延ファンド経緯と経過まとめ

ガイアファンディングが全ファンド(案件)が遅延発生してから4か月が経ちました。

現在私が投資をしているファンドは以下の通り

ファンド名 投資額 運用終了日
サンフランヒルズローンファンド5号 3万円 2019年04月18日
テキサスロジスティクスファンド2号 10万円 2019年05月20日
テキサスレジャーパーキングファンド5号 10万円 2020年02月18日

このブログを書き始めた後に投資したファンド紹介記事です。

テキサス州ルイスビル湖
【ガイアファンディング】利回り10%テキサスレジャーパーキングファンドを分析!投資する価値ありか?

ガイアファンディングで面白いファンドが募集中です。 北テキサス州最大の湖の一つであるルイスビル湖付近にキャンピングカーやボートを停めておく施設を建設するプロジェクトで、不動産事業者に仕入れ資金(土地購 ...

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遅延中の個別ファンドごとに時折、maneoマーケットを通して経過報告がなされていましたが、一度も記事にしておりませんでしたので、ここで少し経過報告と経緯をまとめてみたいと思います。

グリーンインフラレンディングとmaneoマーケットに対する行政処分がきっかけ

グリーンインフラレンディングが募集時の説明と違う資金使途に出資金が一部使われていて、それを監督監査する立場のmaneoマーケットが是正措置を講じて来なかったため起こったことを契機にしています。

デフォルトの危機
maneoマーケットに行政処分!償還金と分配金が滞るが唯一の救いが「留保」扱いで不安が募るグリーンインフラレンディング

  予想はしていましたが、まさか本当にこういう危機が訪れようとは・・・。 ついに次元爆弾の爆弾が破裂してしまいました。 グリーンインフラレンディングのファンド募集を司るmaneoマーケットに ...

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maneoマーケットに対する行政処分(業務改善命令)で、営業者の選定と管理に関する業務運営体制を再構築していきます。

環境省とグリーンインフラレンディング、業務完全命令を出されたmaneoマーケット
maneoマーケット業務改善命令!でもグリフラの募集時と違う事業支出の方が大問題、環境省の補助金返還命令の件はその一端か?

maneoマーケットに業務改善命令が出されました。 kantou.mof.go.jp  8 shares 1 pocketmaneoマーケット株式会社に対する行政処分につ ...

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平成30年12月3日に営業者の選定基準の見直しとファンドの精査を検証する経営改善委員会の設置され、コーポレートガバナンスが強化された新体制へと移行することになります。

業務改善策と業務運営態勢の基準内容が公に公開されていないので不明ですが、これまでの経過から判断すると・・・。

借入金の組み換えや借り換えなど、いわゆるリファイナンスがより厳しく厳格化されたことによって、ガイアファンディング全案件遅延が発生したものと思われています。

なんだって(驚愕)
驚愕!!( ゚Д゚)ハァ?悪質極まりないガイアファンディングのスキーム実態

あまりにも杜撰すぎるガイアファンディングのスキームの実態が明らかになってきました。 2018年11月19日:全ファンドが遅延、期限の利益を喪失と発表 2018年11月28日:全ファンドの現地プロジェク ...

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金利の高い金融機関からの借り入れを金利の低い金融機関に借り換えするのは珍しい事ではありません。

管理人
個人でも住宅ローンの金利が高いところから低いところに借り換えするのは普通やってるよね

ただ、ガイアファンディングは貸出金利が12%ほどで貸し出しています。

そんな高金利で借りる企業なんて、なかなかいないはず、リファイナンスするとしてもさっさと高金利借金は返しちゃった賢明ですから、今までの2018年度の分配金履歴を見てみると・・・。

ガイアファンディング2018年度の運用実績!1年間投資した結果と利益、特徴と考察
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ガイアファンディングは透明性の高いアメリカ不動産市場に投資ができ、尚且つ長年実績ある不動産事業社に融資を行う事により、将来性のあるエリアや需要の高い物件、好立地エリアへの投資などさらに厳しい評価を通っ ...

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早期償還や一部繰上げ返済がなされている形跡がまったくありません。

とするならば、貸し出し企業は緊急の要件で借りたのか?はたまた、銀行から融資を断れたか?、のどちらかだと思いますが、maneoマーケットがリファイナンス案件を厳しくしたところを見ると、危険でリスクのある会社に貸し出された案件を含んでいるという可能性が捨てきれません。

さて、ちょっと余談を挟んでしましましたが、遅延中のファンドのその後を少しまとめてみたいと思います。

遅延中のサンフランヒルズローンファンド

カリフォルニア州サンフランシスコ、テレグラフ地
ファンド サンフランヒルズローンファンド1-15号
資金用途 仕入れ資金(リファイナンス・工事費等)
事業者 A
募集時融資金 3億9600万円
完成後の予定評価額(Appraisal/不動産鑑定評価書) 5億1400万円
進歩状況 開発許可の審査中
返済計画 開発許可取得済み物件として開発業者に販売、若しくはこのまま開発を続け、物件完成後に売却
返済時期 不明
管理人
あれあれ? 募集時の説明「現在、工事申請許可は済んでおり、これから全面改築を行うところです。」と違うんですけど・・・。
ヤバめな臭いがしてくるにゃ
物知りねこさん

投資家の皆様へ

平素は、ガイアファンディングをご愛顧いただきありがとうございます。

11月19日の返済日に、全ファンドに於いて利息の支払いがなされなかった件につきまして、
皆様に多大なるご心配をおかけし申し訳ございません。
サンフランヒルズローンファンド1-15号の現状および返済計画につきまして、ご報告させていただきます。

【案件概要】
案件所在地は、カリフォルニア州サンフランシスコ、テレグラフ地区。
サンフランシスコ湾そしてその対岸を眺望できる丘の上に位置しています。
当該案件は2017年11月に、仕入れ資金(リファイナンス・工事費等)として募集いたしました。

【現状および今後の計画】
開発許可の審査中です。
開発許可の取得後に、許可取得済み物件として開発業者に販売もしくは、
このまま開発を続け、物件完成後に売却、返済を見込んでいます。
返済時期については、判明次第すぐにお知らせ致します。

投資家の皆様には、大変なご心配をおかけし申し訳ございません。
当社では、 現地の状況を逐次把握し、今後も皆様にご報告していく所存です。
何卒よろしくお願いいたします。

ガイアファンディング株式会社

遅延中のテキサスロジスティクスファンド

テキサス州ファーマーズブランチ市のプロジェクト
ファンド テキサスロジスティクスファンド1-10号
資金用途 仕入れ資金(物件購入代等)
事業者 R
募集時融資金 3億円
遅延中残高 3億310万円
完成後の予定評価額(BPO/Broker Price Opinion) 13億2千万円
進歩状況 購入した倉庫のリノベーション並びにテナントの募集中

ケルビン・チウ氏が代表を務める関連会社が担保設定を行っている履歴を確認

返済計画 テナント契約が完了した時点で、米国の投資家資金によるリファイナンス
返済時期 不明
償還の目途が高いようだにゃ
物知りねこさん

投資家の皆様へ (maneoマーケット社からのお知らせ)

現在、maneoマーケット社(以下、「当社」といいます。)が、ガイアファンディング社より報告を受けているプロジェクトの進捗状況についてご報告いたします。

「テキサス州ファーマーズブランチ市のプロジェクト」
〇募集
ガイアファンディング
〇ファンドID
367-368,375,377,380,389,392,398,407,417
〇ファンド名
テキサスロジスティクスファンド1-10号(以下、「当ファンド」といいます。)
〇案件名
【事業者R社向け】テキサス州 米国不動産事業資金ローンへの投資(第1次募集~第10次募集)
【事業者C社向け】米国事業性資金支援ローンへの投資(第1次募集~第10次募集)
〇URL
https://www.gaiafunding.jp/apl/fund/detail?fund_id=367
〇残高
303,100,000円

下記内容は、2019年1月30日にガイアファンディング社より配信されたメールより抜粋しております。

(以下、ガイアファンディング社からのメール文の抜粋)
【案件概要】
案件所在地は、テキサス州ファーマーズブランチ市です。
当該案件は2018年1月に、仕入れ資金(物件購入代等)として募集いたしました。

【現状および今後の計画】
購入した倉庫のリノベーション並びにテナントの募集を進めている最中です。
テナント契約が完了した時点で、米国の投資家資金によるリファイナンスを予定しております。
返済時期については、判明次第すぐにお知らせ致します。
(ガイアファンディング社からのメール文の抜粋、ここまで)

現在、上記ガイアファンディング社からの報告内容について、投資家の皆様からお問い合わせ頂いた内容も踏まえ、当社からガイアファンディング社に対して以下内容で要望を出しております。

・「倉庫のリノベーション並びにテナントの募集を進めている最中」の部分について、倉庫の工事の進捗状況およびテナント募集状況についての説明
・「テナント契約が完了した時点で、米国の投資家資金によるリファイナンスを予定」の部分について、リファイナンスが完了し返済に至るまでの想定しているスケジュールの説明

尚、当社の独自調査により、対象不動産について改装工事を行っていることを確認し、テナントの募集活動をしている状況も確認いたしましたのでご報告いたします。
また、当ファンドの対象不動産に対し、ケルビン・チウ氏が代表を務める関連会社が担保設定を行っている履歴を確認いたしました。
引き続き当社の調査結果を基に裏付け確認を進めております。

また、ガイアファンディング社に対する個別のファンド毎の具体的な償還および分配計画の回答を要求している件につきましては、引き続き要請をしてまいります。
当社からの質問に対するガイアファンディング社からの回答、またその他お伝えできる情報が得られた場合には、速やかに該当投資家の皆様にメールにてご報告いたします。

ガイアファンディング社からの報告内容の裏付け確認等に想定以上の時間を要しており、投資家の皆様へのご報告が遅れておりますことをお詫び申し上げます。
また、かかる確認作業の関係上、ガイアファンディング社からの状況報告に遅れることにつきましても、投資家の皆様にご心配をおかけしており、大変申し訳ございません。
投資家の皆様への償還・分配の早期実現に向けて全力を尽くしますので、何卒ご理解賜りますようお願い申し上げます。

2019年3月7日
匿名組合出資の募集取り扱い maneoマーケット株式会社(第二種金融商品取引業者(金商)第2011号)

遅延中のテキサスレジャーパーキングファンド

テキサス州ルイスビル市のプロジェクト
ファンド テキサスレジャーパーキングファンド1-5号
資金用途 仕入れ資金(土地購入代、許可申請費用、工事費等)
事業者 AA
募集時融資金 4億2000万円
遅延中残高 1億4774万円
完成後の予定評価額(BPO/Broker Price Opinion) 14億4000万円
進歩状況 建設許可の審査中、2019年2月頃に取得予定

工事は未着手であり、更地

返済計画 開発許可取得後、米国の投資家資金によるリファイナンス
返済時期 不明
管理人
もう3月だから予定だと開発許可が下りているはず、そろそろmaneoマーケットから進捗状況が報告されてもいいころだと思うけど・・・。

投資家の皆様へ (maneoマーケット社からのお知らせ)

現在、maneoマーケット社(以下、「当社」といいます。)が、ガイアファンディング社より報告を受けているプロジェクトの進捗状況についてご報告いたします。

「テキサス州ルイスビル市のプロジェクト」
〇募集
ガイアファンディング
〇ファンドID
453,465-466,483,493
〇ファンド名
テキサスレジャーパーキングファンド1-5号
〇案件名
【事業者AA社向け】
テキサス州 米国不動産事業資金ローンへの投資(第1次募集~第5次募集)
【事業者CA社向け】
海外事業性資金支援ローンへの投資(第1次募集~第5次募集)
〇URL
https://www.gaiafunding.jp/apl/fund/detail?fund_id=453
〇残高
147,740,000円

下記内容は、2019年2月1日にガイアファンディング社より配信されたメールより抜粋しております。

(以下、ガイアファンディング社からのメール文の抜粋)
【案件概要】
案件所在地は、テキサス州ルイスビル市です。
当該案件は2018年7月に、仕入れ資金(土地購入代、許可申請費用、工事費等)として募集いたしました。

【現状および今後の計画】
許可の審査中で、2019年2月頃に取得を予定しております。
許可取得後、早期返済に向けて、米国の投資家資金によるリファイナンスに取り組みます。
返済時期は判明次第すぐにお知らせ致します。
(ガイアファンディング社からのメール文の抜粋、ここまで)

現在、上記ガイアファンディング社からの報告内容について、投資家の皆様からお問い合わせ頂いた内容も踏まえ、当社からガイアファンディング社に対して以下内容で質問および要望を出しております。

・「許可の審査中で、2019年2月頃に取得を予定」の部分について、取得状況についての説明および申請していることが確認できる書面の提出
・「許可取得後、米国の投資家資金によるリファイナンスに取り組みます」の部分について、具体的な調達計画の説明
・許可取得後にリファイナンスが完了し、返済に至るまでの想定しているスケジュールについての説明

2018年12月時点の当社による対象不動産現地調査においては、ガイアファンディング社の報告通り工事については未着手であり、更地の状況であることを確認いたしました。
当ファンドのDeed Of Trust(担保設定に係る書類)につきましてはガイアファンディング社より提出を受けており、対象不動産の担保設定状況について当社調査結果を基に裏付け確認を進めております。

また、ガイアファンディング社に対する個別のファンド毎の具体的な償還および分配計画の回答を要求している件につきましては、引き続き要請をしてまいります。
当社からの質問に対するガイアファンディング社からの回答、またその他お伝えできる情報が得られた場合には、速やかに該当投資家の皆様にメールにてご報告いたします。

ガイアファンディング社からの報告内容の裏付け確認等に想定以上の時間を要しており、投資家の皆様へのご報告が遅れておりますことをお詫び申し上げます。
また、かかる確認作業の関係上、ガイアファンディング社からの状況報告に遅れることにつきましても、投資家の皆様にご心配をおかけしており、大変申し訳ございません。
投資家の皆様への償還・分配の早期実現に向けて全力を尽くしますので、何卒ご理解賜りますようお願い申し上げます。

2019年3月12日
匿名組合出資の募集取り扱い maneoマーケット株式会社(第二種金融商品取引業者(金商)第2011号)

まとめ

翌々考えてみる、すべてかリファイナンス案件です。

あくまでもリファイナンス、借り換えを前提としたファンドスキームで、もし借り換えができなければ、返済が延期、もしくはプロジェクト自体が中止、最悪、担保が完成後の金額しかないので、リスキーなものばかり。

今考えてみるとよくこんな危険な投資を行ったなと思うばかりです。

募集時の説明をよく見ると、デメリットの面がほぼ謡っていないのが問題です。

知らないのをいいことに、不動産のずぶの素人をカモにした汚いやり方に憤慨しています。

まぁ、なんにしても開発許可が下り、リファイナンスが成功しなければ、なにも始まらないので、ガイアファンディングには頑張ってとしか言いようがないですね。

少しでも不動産業界の内情に触れないと危なっかしくて今後ソーシャルレンディングでの投資はできなくなりますね。

我々今できることは、二度の不良事業者に引っかからないようにしなければならないのは勉強あるのみ!

どんな投資でも素人が出を出すとやけどをするって事が身に沁みました。

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