東京23区の優良不動産担保付き貸付案件をソーシャルレンディングという形でファンドを組成、募集してきたオーナーズブックですが、ついにやらかしてしまいました。
江東区商業ビル第1号ファンド第1回のファンドで連帯保証人の代表取締役が破産手続きの申し立てを行ったと告知してきました。
人気がありすぎてなかなか投資ができないと有名なオーナーズブックなので、私はこの案件には投資していません。
投資してしまった人は心配で気が気でないと思いますので、今後どうなるのかちょっと推測もありますが、少し解説してみたいと思います。
江東区商業ビル第1号ファンド第1回ってどんなファンドなのか？
東京都江東区亀戸に所在する商業ビル1棟の不動産を保有する会社、AR社に8千万円の貸付となっています。
貸付先は東京都足立区に所在する手芸用品メーカーのグループ企業
募集時期は2019年3月1日です。
金融庁の匿名化解除前の案件なので、貸付先は非公開になっています。
- 貸付先 ：専門商社（
介護）AR社（メザニンローン） - 募集総額 ：8千万円
- 予定利回り ：5.0%（年換算）
- 予定運用期間：19ヶ月
- 募集開始日 ：2019年3月1日18:00
- 償還予定日 ：2020年10月20日
- 担保 ：あり
投資家にとって問題なのはお金が返ってくるかどうかです。
担保を取っている不動産の詳細は以下の通り
1989年1月に建築された地下1階付 6階建の東京都江東区亀戸の商業ビル1棟
注意ポイント
- 建物は建築確認はしているが、検査済証はない
- 駐車場は東京都駐車場条例に違反（駐車場附置義務違反）している。
- 4階の事務所と6階の住居に無窓の居室がある可能性があり、無窓の居室がある場合、換気・採光の点で建築基準法違反となる可能性がある。
上記サイトによれば検査済証はない物件は売れにくいそうですが、台帳記載事項証明書が検査済証の代わりになるようですので、それほど問題はないでしょう。
東京都駐車場条例に違反（駐車場附置義務違反）や無窓の居室での建築基準法違反
建築時は適法でも法改正などによって現行の法令に適合しなくなる場合、既存不適格建築物となり、一定規模以上の増改築工や、立替え工事をすると時は改正後の法令に適合させることが求められます。
当該物件は1989年1月の建築物なので適法だったものが後の法改正で違法と判断されたのでしょう。
現状では既存不適格建築物扱いですから、違法は違法でも罰則はありませんし、住むことは可能です。
しかし、増改築するときは新たに建築基準や駐車場条例に適合させなけらばなりません。
駐車場、無窓の採光や換気での違反ですので、
増改築時に直さなければならない所
直通階段までの歩行距離30m以内とする。
非常照明装置を設置する。
自然換気設備、機械換気設備又は空気調和換気設備を設置する。
駐車スペース確保の為、用地確保やピット式に変更するなど。
買主にとって、これらは痛い出費になりますよね
駐車場附置義務違反の場合はカーシェアリングの普及や交通機関の発達でマイカーを持つ人は少なくなっていて、駐車場の利用も少なくなっている現状もあるようなので特例として、付置義務基準未満の設置台数を承認してくれることがあるようですので、当該物件の駐車場利用台数はどのような状態なのか判断できませんが、リスクはないとは言えない状況ですね。
そんなリスクが存在する江東区商業ビル第1号ファンド第1回の案件ですが、さすがオーナーズブックです。
辛うじて連帯保証人の効力が効いている
専門商社（介護）AR社、物件を所有する不動産保有会社、連帯保証人の二社が破産手続きに入っているが、民事再生手続きを申し立てていない連帯保証人の一社が支払いを続けるようなので、オーナーズブックの言っているようにこの件の影響は限定できである様にも見えます。
しかし、この連帯保証人に指定している人はおそらくグループ会社、または親族であることは間違いないはずですので、今後グループ会社に破産の影響が及んでくる可能性は捨てきれません。
そうすると、該当物件の競売が始まるはずですが、上記の様にリスクが顕在している物件を好んで買う人が果たして現れるかどうか？
そこが一番の重要事項なのかもしれません。
オーナーズブックから告知してきた江東区商業ビル第1号ファンド第1回 | 案件に関する状況報告の全文
［重要］江東区商業ビル第1号ファンド第1回 | 案件に関する状況報告
2019年07月05日いつもOwnersBookをご利用いただきましてありがとうございます。
以下の案件につきまして、貸付先である専門商社（介護）ARの連帯保証人のうちの一社の民事再生手続きの開始決定を原因として、専門商社（介護）AR、物件①を所有する不動産保有会社、及び連帯保証人の二社の計四社において代表取締役に就任している個人（※）が破産手続きの申立てを行い、その開始決定通知を受けたことが判明いたしましたので、お知らせいたします。
案件名称： 江東区商業ビル第1号ファンド第1回
※本件貸付に関し、貸付人と個人との間には連帯保証を含む債権債務関係は一切ございません。個人の破産手続きが開始されたことにより、今後、貸付先や連帯保証人の活動に支障等が生じ、ひいては債務弁済に影響が出る可能性がございます。ただし、本件貸付の担保として不動産に根抵当権を設定していること、及び本件破産手続きが本件担保不動産の価格に影響する程度は限定的と考えられることから、本件貸付の回収への影響は限定的と考えております。
今後、本件民事再生手続き及び本件破産手続き、並びに貸付先からの回収に関して進捗があり次第、ご報告申し上げるとともに、進捗がない場合でも経過をご報告申し上げます（次回報告予定日：2019年7月16日）。なお、民事再生手続き及び破産手続きの状況に応じて報告日が前後する可能性があります。また民事再生手続き及び破産手続きにおいて公に開示されていない情報についてはご報告ができない場合もあり得ますので、ご理解のほどお願い申し上げます。
当社は適切な情報開示に努めてまいる所存です。大変恐縮ですが、直接お問い合わせをいただきましても、皆さまに公表している以上のご回答はできかねますこと、予めご了承のほどお願い申し上げます。
投資家の皆さまにはご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。今後、進捗等につきまして都度、ご報告申し上げます。
なお、2019年6月30日付の利息については、民事再生手続きを申し立てていない連帯保証人の一社からその全額の支払いを受けており、現在、投資家の皆さまへの配当に向け準備を進めておりますことを併せてご報告申し上げます。
