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【オーナーズブック】落選して良かったかも?運用期間37ヶ月は長すぎる新宿区商業ビル第2号第2回

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【オーナーズブック】落選して良かったかも?運用期間37ヶ月は長すぎる新宿区商業ビル第2号第2回
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前回の墨田区マンション用地第2号第1回のファンドに続き今回も落選してしまいました。

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しかし、よくよく見ると落選して良かったかもという印象が強い新宿区商業ビル第2号第2回

新宿区商業ビル第2号第2回の概要

貸付先 総合不動産会社L社
貸付金額 1億円
予定利回り 4.%
予定運用期間 37ヶ月
担保 あり
担保物件の評価額 5億8,700万円
資金用途 資金使途についての定めなし

本貸付のうち5,000万円は「新宿区商業ビル第2号ファンド第1回のリファイナンスに充当

返済原資 事業活動によって稼得されるキャッシュ、又は他の金融機関等からの借入等を想定

担保物件詳細

建物状況 東京都新宿区余丁町にある1991年3月に建築された地下1階地上3階建の店舗・住宅から構成される複合ビル
交通・接近条件  都営大江戸線及び東京メトロ副都心線へのアクセスが可能な立地
稼働率 100.0%
月額賃料(共益費込) 地下1階・地上1階:18,000円程度

2階店舗部分:8,500円程度

3階住居部分:2,700円程度

3階(130㎡台;4LDKに相当。)シェアハウスオペレーターに賃貸

3階を賃貸住宅として想定した際の新規月額賃料(共益費込)の坪単価は7,000円台~9,000円台

用途変更の届出が行われておらず、建築基準法違反の可能性

 物件評価額  5億8,700万円

ちょっとリスクが高くない?

東京都新宿区余丁町にある地下1階地上3階建ての店舗とシェアハウスの複合ビルの物件評価額が5億8,700万円

銀行から3億4千5百万8千円借りて、オーナーズブックが1億円借りる

L社は4億45百万8千円借りる事になる。

全体でLTVは‬75.8%

ただし、オーナーズブックはメザニンローン(根抵当権(第三順位))に設定されている。

同一銀行・同一支店から二つローンを組んでいている。

管理人
ここまではいいんですよ。 ここまでは!!

でもいかに示す通り、リスクがリターンと見合わない気がしてならないんですよ。

3階部分はシェアハウスとして営業しているが、用途変更されていない

非常用照明装置、消火器、火災警報器の設置、遮音間仕切壁、避難経路確保がなされていない建築基準法違反である事

修繕や改修をしないと用途変更の申請は通らないので、担保として売却する事を想定すると安く買いたたかれる可能性がある事。

130㎡台で坪単価は7,000円台~9,000円台なので、単純にいって275,275‬円~353,925円が相場らしい。

不動産住宅情報サイトを覗くと大体相場的にはOKだが、2,700円程度しか家賃を取っていないってどういうことでしょうか?

なんか裏がありそうな気がしてならない。

しかも、1億借りてそのうちの半分が新宿区商業ビル第2号ファンド第1回のリファイナンス・・・。

そもそも37ヶ月という運用期間の長さも懸念材料

オーナーズブックの信頼と安心から抽選方式で2億8216万円集まっているんだから大したもんです。

まぁ結果的に落選してしまいましたが、リスクとリターンがあっていないんですよね。

今回は主観で分析しちゃってますが、銀行から借り入れている部分が多いので、ある程度の安全性は担保されているとは思いますが、37ヶ月は長い・・・。

もう少し期間が短い案件が出たらいいのになぁと思いながら次のファンドが出る事を待ってみます!

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