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受託責任の認識が甘いトラレン!詐欺案件の追加担保は投資家保護の行動なの?

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受託責任の認識が甘いトラレン!詐欺案件の追加担保は投資家保護の行動なの?

混迷を極めているトラレンこと、トラストレンディング

山本幸雄の詐欺案件を掴まされ、損害賠償請求、第二種金商法取消にまで発展したトラストレンディング・・・。

果たして、トラストレンディングは投資家よりに立った行動を示し、適切に投資家保護に動いているのか確認する為、検証する事にしてみました。

除染と公共コンサルだけ不動産担保を追加設定

高速道路工事、除染事業、公共コンサル、この三つのファンドは貸付自体がないので、担保を取っている債権自体が無効、無いのも同然なので、投資したお金が返ってくる可能性は0%だと思われていました。

しかし、ここへ来て思わぬ展開になってきました。

トラストレンディングは2019年3月25日の発表で除染事業、公共コンサルに対して貸付先の山本幸雄の関係会社が所有する不動産の土地を追加担保として差入れ、第一順位の根抵当権を設定したと発表しました。

これは吉報なのか?

はたまた、投資家を騙す凶報なのでしょうか?

この事について投資家の利益に繋がるのか詳しく調べてみたいと思います。

嘘の貸付の為、担保として取っている債権もまるっきり嘘、でたらめであるので、返済資金を得るためにトラストレンディングが圧力を加え、返済に充てられるであろうと思われるものを、山本幸雄が差し出したのは、土地という不動産をトラストレンディングに差し出しました。

追加担保の内容

土地
宅地としての想定価格 17億~18億円
宅地を想定していない参考価格 4億~5億円

TAS-MAP及び不動産鑑定士による机上調査の結果であり、不動産鑑定評価額ではありません

宅地を前提とした場合の参考価格が約17〜18億円に対して、宅地を前提としない条件での参考価格が約4〜5億円となっています。

不動産登記上で土地の種類、地目と言うのが定められていて、それが23種類あります。

宅地、田、畑、山林、原野、用悪水路、公衆用道路、公園、雑種地、境内地、牧場、鉱泉地、池沼、墓地、水道用地、運河用地、ため池、保安林、堤、井溝、保安林、鉄道用地、学校用地

トラストレンディングが担保として設定した土地の種類は多分、田、畑、山林、原野、雑種地の事だと思われます。

もし、田んぼや畑でしたら、農地転用の許可が必要で、申請の複雑さと難しさから、一般的に農地転用の許可が下りません。

また、山林でしたら、山なので、山を切り崩し、道を作り、宅地造成しなければ宅地として認められませんし、金もかかります。

雑種地でしたら、青空駐車場、遊園地や運動場、ゴルフ場なんかが該当しますが、これらを宅地化するには都市計画区域を確認し市街化区域か否かを確認する必要があります。

原野は農地として適していない土地で人の手が加えられず、雑草やかん木類が生い茂っていて長年放置している土地です。もし都市計画区域が市街化調整区域に該当する場合は宅地に変更が規制されています。

田、畑の場合は1坪1万円強しか価値がありません。

宅地を前提としていない条件での売却価格予測が約4〜5億円といっているので、この上記サイトで示している価値から坪面積を求めてみると9300坪となります。

甲子園球場のグラウンドの面積が4,450坪ほどらしいので、大体2個分ってことですかね

さらに山林になるとさらに価値が減り、宅地の価格の100分の1程度の単価という事らしいですので、山林ではない気がします。

さらに原野に至っては二束三文の価値しかありませんので、宅地を前提としていない条件での売却価格予測が約4〜5億円といっているので原野でもありませんね。

雑種地の市街化区域なら宅地とほとんど価値の違いはないと思われることから、雑種地が市街化調整区域内にあり、宅地にできるかどうかは各自治体の条例によって大きく変わるので、この公表している内容では判断つきませんね。

ただ、現時点で言えることは

担保が農地の場合

  • 田んぼか畑などの農地の場合は9300坪ほどの広大な土地で、農地転用しなけらば価値が上がらない!
  • 農地は国の保護政策の影響を受け、自由に売り出すことができない!
  • 赤の他人に農地を売却するのは至難の業で、その土地の気象や気候、土地の癖があり、農作物を育てるにはその土地にあった育て方じゃないと売れる作物として販売できるような農作物は育たない。
  • 今と全く違う地域で農業をしようとしている物珍しい人などほとんどいません。

担保が雑種地の市街化調整区域だった場合

  • 建物を作る事が制限されているので、買い手が付きにくい。
  • 都道府県知事や政令指定都市の長など面倒な手続きが必要。
なんにしても、売れにくい土地という事はたしかなようだにゃ
物知りねこさん

 

トラストレンディングが発表した追加担保設定の全文

平成31年3月25日
お客様各位

エーアイトラスト株式会社

除染及び公共コンサルファンドに関する状況報告

この度、当社は、除染事業ファンド(債権担保付ローンファンド139号〜146号,155号〜158号)および公共コンサルファンド(債権担保付ローンファンド147号〜154号)の貸付先より、関係会社が所有する不動産(土地)を追加担保として差入れる旨の申出を受けました。

当社はこれを受諾し、当該不動産に対して第一順位の根抵当権を設定致しましたのでご報告致しますとともに、下記に概要をご説明いたします。

1.背景
除染事業ファンドおよび公共コンサルファンドは、当社から貸付先に対して出資金合計8.6億円を貸付け、貸付先がそれぞれ事業統括会社および依頼元事業者に対して有する予定であった債権を担保としておりました。当社はこの債権について譲渡担保登記を完了しておりますが、対象事業が行われていない現状において、譲渡をうけた債権担保は実質的に無価値となっているのが実態です。

2.目的
貸付先から返還されるべき資金に対する保全のため

3.追加担保の内容
・種別 : 不動産(土地)
・想定価格 : 1 約17〜18億円 ・・・ 宅地を前提とした場合の参考価格
2 約4〜5億円  ・・・ 宅地を前提としない条件での参考価格
*上記情報は1TAS-MAP及び2不動産鑑定士による机上調査の結果であり、不動産鑑定評価額ではありません。また、上記金額で売却されることを約束するものではありません。

4.経緯
当社は、専門家の支援のもと、貸付先を被告とした民事訴訟提起と並行して資金の回収と返還のために取り得る対策を網羅的に検討して、その時々で最も有効と判断した対策を実施しております。その一環として、本件ファンドの対象事業を仲介した元取締役の山本幸雄氏に対して、貸付先が当社に対する資金の返還を完遂できるよう、あらゆる手立てを講じるよう迫って参りました。その一つの結果として、同氏より、貸付先の関係会社が所有する不動産(土地)を売却する際の売却益を、資金の返還にあてる計画がある旨の連絡を受けたため、当社としてはいち早く当該不動産に対する保全を講じるべく売却前に根抵当権の設定を申入れて実行した次第です。

なお、現在、貸付先と山本幸雄元取締役は、当該不動産の売却益にて資金の返還を実現するべく、より好条件での売却を目指して活動中です。売却の見通し等に関する新たな情報が確認できしだい改めてご報告させて頂きます。
以 上

 

ファイアフェレット氏がエーアイトラスト社にインタビューした中での驚くべき真実

ソーシャルレンディングの比較、情報・ニュース配信を主に運営しているファイアフェレット氏がエーアイトラスト社に対してインタビューした際に驚くべき事実を掲載していますので少し引用し、解説していきたいと思います。

担保を取っている土地は

  • 宅地化するには、開発許可などいくつかハードルがある。
  • 駅チカなので許可が出る可能性はあるが時間がかかるかもしれない。
  • そのため参考までに机上調査価格を公表した。

と語っているので、雑種地で市街化区域内の可能性もありますが、開発許可のハードルが高いと言っている関係から、市街化調整区域、または農地の可能性も捨てきれませんね。

なんにしても売れにくい土地の可能性が濃厚で、売却には相当の時間を要するかもしれません。

山本幸雄という人物の経歴

  • 昭和ゴムの資金流出問題で関与が指摘されている人物は同一人物だ。ただし本人の言い分は聞いたし、民事・刑事でも本人は責任を問われていない。それ以外の経歴には大きな問題はなかった。

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上記ページで検証した通り、やはり昭和ゴムの資金流出問題で挙げられている人物は同じ人だったことが判明しました。

火のない所に煙は立たぬとは言うけど、民事・刑事でも本人は責任を問われていない。という理由だけで、明らかに過去に疑わしい資金流出問題を起こしている人を招き入れた罪は非常に重いです。

何度も言いますが、詐欺師は同じことを何度も繰り返しやります。もはや病気ですね。

天才的詐欺師は証拠を残しません。

詐欺と立証するには心の中をのぞき、騙そうとする意志を立証しなければなりません。

昭和ゴムの資金流出問題ではその立証が不確実だったのではないでしょうか?

詐欺被害はままある話

金融業として、こうした詐欺被害はままある話で、これまで当社も何回か経験している。

今日4億円融資した会社が、翌日破産申請を行い全損になってしまったこともある。

管理人
ゞ( ̄∇ ̄;)ヲイヲイ

これこそ大問題じゃないかい?

第二種金融業として受託責任(資産の運用に携わる者が受益者に負うべき責任)がまったくなされなかった表れです。

受託責任

資産運用を任された会社は長期にわたって顧客からの預かり資金を保管し、管理しなければなりません。

そのため、真心をもって真摯に業務に従事し、内容をごまかさず(忠実義務)、お金を管理し運用する専門家としての立場としての注意を行わなければいけない(善管注意義務)。

詐欺はまあまあある話しで終わっていなんじゃ話にならない!

その詐欺を見つけ、2度と詐欺に引っかからない様是正するのが、専門家としての立場なはず、それを複数回詐欺に引っかかる会社って・・・・。

そんな馬鹿な話があるでしょうか!

管理人
第二種金商法取消も頷けるよね。

まとめ

エーアイトラストは過去、詐欺に引っかかった経緯があるとの事なので、こういう損賠賠償請求でお金を取戻す方法を熟知しているはずです。

と言う事は、いくらかのお金は取り戻せそうですが100%っというと難しそうです。

が、とりあえずこれらの経緯を考えてみると、投資家よりの考えでお金を取戻す動きは見せているようですね。

でもはっきり言って、貸金業のノウハウはあっても、資産運用業としてのノウハウは持ち合わせていなかったエーアイトラスト。だったてことはわかりました。

お金はいくら戻ってくるか?

追加担保をさらに差し出すのか?

担保として取っている不動産は売れるのか?

このあたりが、今後の争点になりそうです。

投資に対して何にしても失敗から学ぶことは多いはず。

余剰資金でも失ってしまったお金は悔しい思いですが、悔しいで終わらせず、日々努力して、勉強して、10年20年30年後の老後の幸せの為に、今自分でできる事をやりましょう

高利回りに惑わされないように。

投資である以上、銀行預金と違い元本の保証がありません。

だからこそリスクとリターンを常に考えて行動しましょう。

また、ソーシャルレンディングは数ある投資商品の中では、まだ出来上がって間もない、赤ちゃんみたいな存在です。

そんな中でソーシャルレンディングにおける勉強を常にし続ける体制を構築しなけらばなりません。

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おすすめソーシャルレンディング会社は限られている。

出来上がって間もない新しい投資のなかで、損を出さずに10年、20年、30年と長い間、我々の資産運用のお手伝いができるソーシャルレンディング会社は意外に少ないのが現状です。

私も実際に利用して、これは絶対おすすめだといえる会社を紹介します。

SBIソーシャルレンディング

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SBISBIグループ(SBI証券や住信SBIネット銀行)が提供する高い信用力と実績。

過去に融資審査の盲点を突かれ貸倒れが発生!

この経験を元に融資審査の更なる厳格化を図ると表明

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OwnersBook

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上場企業の総合不動産のプロ集団の目利き力はさすが!

親会社のロードスターキャピタルの売上はすごいものがあるし、利回りが4.0%からと若干低いが、リスク低減の試みが細部にわたって組み込まれている。

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クラウドバンク

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数少ない証券会社が運営している。

2度の行政処分が行われたが健全化が進み、これまで貸倒れ件数0件はすごい!

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ソーシャルレンディングのニュースサイトであったクラウドポートが運営。

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