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【プレリートファンド】リート出口戦略でリスク低減対策を担当者様に質問してみた。

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プレリートファンド

REIT(リート)は投資家から資金を集めて不動産を運用して得た賃料収入等を元に投資家に分配する形を取っています。また、Jリートなどは上場している為、株式と同様に価格変動がある点です。

が、プレリートファンドさんは投資不動産投資信託 REIT(リート)に組み入れる前の不動産を取得し、REIT(リート)と同じように、分配金を得られる一方、対象不動産を上場リート、私募リート、私募ファンド、不動産会社等に売却することもって元本の返済を行うとし、もし売却額が上回れば追加分配を行うと語っています。

明らかに他のソーシャルレンディング会社とは一線を書くスキームを持っています。

が、このスキームに対する安全性と安心した投資活動が超長期間に渡って持続され、投資家の利益の為に役立つのか?担当者様に確認してみることにしました。

朝比奈 枢様

大変お世話になっております。

平素より、当サイトをご利用頂き、誠にありがとうございます。

お問い合わせいただきましてありがとうございます。

営業者であるプレリートファンドからの回答を以下に引用いたします。

男性社員
管理人
質問1:分別管理

・顧客(投資家)から集めた出資金の取扱いの仕方(口座の分別管理等)を具体的にお答えください。また、その具体的な証拠となるような写真があればご提示お願いいたします。(クラウドクレジット社では分別管理する口座の通帳の束の写真を開示しています。 )

質問1:分別管理

基本的に、資金用途毎に分別管理用の銀行口座を開設し運用しております。

男性社員
管理人
質問2:利益相反取引

・利益相反取引が起こらないようにどのような施策を実施していますか?

・親族会社、グループ会社、同族会社。ファミリー企業、子会社に貸し出しを実行する場合があるかと思いますが、集中しすぎないよう何かしらの施策を実施していますか?

質問2:利益相反取引

基本的に、大手法律事務所、会計事務所、税務事務所より、信託受益権取得やファンド全体に関連する契約書作成業務や法律、会計、税務面での適切な意見書を頂いており、意見書がでない場合はファンド組成ができません。

男性社員
管理人
質問3:貸付先の貸し倒れリスクの低減方法

・融資判断を行う部署はどのような人材で行われているのでしょうか? 取得している免許や資格、配置している人数、経歴等

・担保として取っている評価方法は貴社と外部とで2重チェックしていますか?

・銀行ですら貸し倒れ率が1〜2%あると聞きます。ソーシャルレンディングは高金利で貸し付けているので焦げ付くリスクは銀行よりはるかに高いはずです。リスクを回避する対策や実施している内容があればご回答お願いします。

・融資の是非を決めるにあたり、もっとも気を付けている所はありますか?

質問3:貸付先の貸し倒れリスクの低減方法

物件の流動性を担保すべく、各種専門機関による審査や手続きを経ており、 当社の一存だけではファンド組成が困難な仕組みとなっております。

◆大手調査機関に属する建築士等による詳細物件精査、大手会計事務所に属する会計士等による事業性精査を行っていただいており、大きな指摘事項が判明した場合は、治癒できるまでファンド組成ができません。

◆金融機関、信託銀行、リース会社本店審査部の審査をクリアした物件かつ事業スキームとなります。

★最終出口先候補としてのリート市場や機関投資家等のプロ市場で取引されている価格より高い利回りでの物件取得に努めております。

男性社員
管理人
質問4:貸付先の提携

・貸付先はどのように探しているのでしょうか?また提携している会社等があればご回答お願いします。

質問4:貸付先の提携

親会社のブルーメロンキャピタル社が主に投資案件の営業活動を行っています。

代表である私も、もともと不動産関連のビジネスが長いので、ネットワークからそうした情報は自然と入ってきます。

すでに数百億円規模の投資対象があり、それを順次案件化している状況です。

男性社員
管理人
質問5:案件の組成

・どのような形で決めていますか?(実際に現地に視察へ出向くや、第三者の精査が入る等)手法や施策があれば回答お願いします。

・利回りが低いのもあれば高いのもあります。その高低差はどのような基準で判断していますでしょうか?

質問5:案件の組成

質問3の回答と同文とさせていただきます。

男性社員
管理人
質問6:ファンド管理

・モニタリング等、貸付先が正しく運用しているか具体的にどのような手法を取っていますか?

・モニタリングの結果、不正が見つかった場合の施策、手法、情報開示のやり方等があれば回答お願いします。

質問6:ファンド管理

期中の運営管理においては、基本的に、金融商品取引法に基づくファンドの投資一任が可能な「投資運用業」登録業者、いわゆる不動産ファンド運用のプロに運営委託しております。

男性社員
管理人
質問7 期限の利益の喪失

・もし、期限の利益の喪失してしまった場合、借り手側にどのような形で取り立てをするのでしょうか?

・回収する人材や部署は貴社、もしくは委託するのでしょうか?

・貴社でしたら免許や資格、配置している人数、経歴等。

質問7 期限の利益の喪失

元本償還までに売却できなければ、借り換えも検討します。

男性社員
管理人
質問8:自社資金での投資、運用

・自社資金を使って投資、運用をしているのはありますか?

質問8:自社資金での投資、運用

現時点ではございません。

男性社員
管理人
ご質問に誠実に答えて下さりありがとうございました。

まさか、代表取締役の木山憲一氏からお話をお聞きくださるとは思っても見ないことで大変驚いています。

ソーシャルレンディング事業者のみならず、投資運用事業者は顧客、投資家の資産運用を手助けする受託者責任があるはずです。

しかしながら、これだけ不適切な事業者が多発してしまっている現状を見ると、投資は自己責任と申しましても、自己ですまされない由々しき事態の多さに、投資家と借り手、ソーシャルレンディングサービス会社、共にwin・winの関係が構築できるはずのソーシャルレンディングの枠組みが破綻しかねません。

投資家目線で10年20年30年と超長期で資産運用し続けるため、細心の注意を払いつつ資産形成の担い手になるべく真の投資運用事業者になるようよろしくお願いします。

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