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LENDEX(レンデックス)利回り(年利)13%案件登場!怪しいファンドなのか検証

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LENDEX

東急リバブルの不動産査定を用いたソーシャルレンディングのLENDEX(レンデックス)で驚愕の年利13%の案件が募集開始とともに瞬殺する驚きの盛況ぶりを発揮したファンド。

13%と言えばクラウドリースやグリーンインフラレンディング、トラストレンディングなどのソーシャルレンディング事業者がファンドを組成し、その詐欺っぷりを発揮し全案件遅延を起こし、未だ解決の糸口さえ見つからない状態が続いています。

そんな危なっかしい13%のファンド、投資家に不利益を被る怪しい投資なのかちょっと興味がわいたので調査し、記事にしてみることにしました。

LENDEX(レンデックス)驚きの利回り13%ファンドの概要

今回LENDEX(レンデックス)で募集したのは2つのファンドです。

LENDEX(レンデックス)ローンファンド 50号

ファンド名称 ローンファンド 50号
貸付先 東京都内の不動産事業者T社 埼玉県内の不動産事業者L社
物件 T社(東京都武蔵野市のマンション一棟(土地および建物))
L社(栃木県宇都宮市のオフィスビル一棟(土地および建物))
募集総額 1,500万円
資金使途 対象不動産の修繕
返済原資 対象不動産の売却代金、事業収支、リファイナンス(借換え)、売却不能時、不動産事業者が支払った売買代金の一部が返還
担保 なし
保証 代表者連帯保証
公正証書 あり
募集期間
運用期間 5ヶ月 2019年7月18日 〜 2019年11月29日
運用利回り(年利)

LENDEX(レンデックス)ローンファンド 51号

ファンド名称 ローンファンド 51号
貸付先 東京都内の不動産事業者T社 埼玉県内の不動産事業者L社
物件 T社(東京都武蔵野市のマンション一棟(土地および建物))
L社(埼玉県川口市の区分店舗(区分所有建物))
募集総額 501万円
資金使途 対象不動産の売買代金の一部と修繕費・運転資金
返済原資 対象不動産の売却代金、事業収支、リファイナンス(借換え)、売却不能時、不動産事業者が支払った売買代金の一部が返還
担保 なし
保証 代表者連帯保証
公正証書 あり
募集期間
運用期間 4ヶ月 2019年7月19日 〜 2019年11月29日
運用利回り(年利)

LENDEX(レンデックス)ローンファンド 52号

ファンド名称 ローンファンド 52号
貸付先 東京都内の不動産事業者T社 埼玉県内の不動産事業者L社
物件 T社(東京都豊島区の一棟レジ(土地および建物))
L社(東京都渋谷区の区分マンション(区分所有建物))
募集総額 1,050万円
資金使途 対象不動産の売買代金の一部と修繕費
返済原資 対象不動産の売却代金、事業収支、リファイナンス(借換え)、売却不能時、不動産事業者が支払った売買代金の一部が返還
担保 なし
保証 代表者連帯保証
公正証書 あり
募集期間
運用期間 4ヶ月 2019年7月22日 〜 2019年11月21日
運用利回り(年利)

金融庁の匿名化解除しているにも関わらずに貸付先は非公開になっています。

非公開ゆえの理由が多分あるんでしょうが、やはりその理由も非公開ですから、これもリスクと捉えても差し支えないと思います。

多分、私の憶測ですが。財務状況が芳しくない設立間もない中小企業で、自社資金がなく、昨今の銀行融資の厳しさも相まって断られた可能性は想像に難くない・・・。

業務提携している東急リバブルからの紹介、またはLENDEX(レンデックス)自らの足で貸付先を引っ張ってきたものと推測しますが、さすがに不動産担保がないのは相当のリスクですね(>_<)

しかし、最低限の保証は担保されています。

連帯保証人が設定されている

会社が破産すると,連帯保証人である代表者の社長、取締役が債務を弁済しなければなりません。

会社側に財産がなければ、強制執行などによって社長の個人資産を処分し投資家の弁済充てることができます。

しかし、みんなのクレジットのように連帯保証人が付いているにも関わらずに、サービサーに債権を譲渡する場合もあるので絶対安心とは言い切れません。

公正証書が発行されている

公正証書に執行認諾文言、例えば支払いが滞った場合、強制執行してもOKと書いてあれば、裁判することなくスムーズに弁済する事ができます。

今回のファンドの公正証書の内容が開示されていないので、どのような特約事項が明記されているのかはっきりわからないので、これも安心とは言い切れませんね。

売却できない場合は支払済みの売買代金の一部が返還される見込み

多分これはすでに買主と売り主とで、売買契約を終結しているものと思われます。

という事は、売買する約束は取り付けているという事ですね。

ただし、何らかの理由で売買契約を破棄する可能性がある事だけは留意しなけらばなりません。

買主が手付金を払っている可能性が大ですから、大体売却価格の5%~10%が手付金となります。

また、契約違反による売買不成立時は違約金として、不動産売買代金の10~20%が相場という事らしいので、売却不可による売買不成立になった場合、15%~30%が投資家に帰ってくるという事です。

売買不成立時どのくらい返ってくるか想定してみた。

今のところ3案件が13%のファンドであり、1案件でT社とL社二つの会社の貸付なので、これら二つが同時に倒産ってことも可能性としては低い。

とりあえず、3案件で3,051万円の融資額なので、二つ同時に債務不履行に陥った場合、上記の売却不正時は457万円~610万円がお金が戻ってくる公算です。

まとめ

ここしばらくLENDEX(レンデックス)の案件を追ってみると、1案件で済むかと思っていたら、立て続けに13%案件がT社とL社で募集をかけています。

ひょっとすると、まだ募集を継続するかもしれません。

継続が続くようならリスクが上がってきてしまうのでここも注意が必要ですね。

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